Президент і прем'єр анонсували відкриття ринку землі з 1 жовтня 2020 року. Через рік власники паїв зможуть спокійно продавати їх або віддавати в заставу банку. Хтось уже зараз починає підраховувати, скільки він заробить. Експерти вирішили з'ясувати, скільки буде коштувати гектар землі в Україні і як надалі буде змінюватися його ціна.
Про фактор НГО
У законопроєкті, який було представлено як основу для відкриття ринку, є прив'язка вартості землі до її нормативно-грошової оцінки (НГО). Це показник вартості гектара ріллі, який різниться залежно від області. Наприклад, В Чернівецькій області гектар коштує майже 34 тисячі гривень, а у Житомирській – трохи більше 21 тисячі. В середньому по Україні – близько 17,5 тисячі гривень.Показник НГО використовують для того, щоб визначити розмір земельного податку, орендної плати за ділянки державної і комунальної власності, а також державне мито при міні, спадкуванні або даруванні земельної ділянки. Після відкриття ринку НГО буде фігурувати і далі. Наприклад, один із пунктів передбачає, що «громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до п'яти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів». Крім того, законопроєктом встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на торгах на рівні, який не нижчий за нормативну грошову оцінку.
Найобережніші оцінки учасників ринку говорять про те, що на початковому етапі вартість землі буде лише на 10-20% вища, ніж її нормативно-грошова оцінка. Тобто якщо у вас в регіоні гектар землі коштує 25 тисяч гривень, то його ціна на момент відкриття ринку буде близько 30 тисяч гривень. Але є і оптимістичніші прогнози. За даними компанії «IMF Group of Ukraine», прогнозована вартість 1 га ріллі 2020 року має становити близько 2,4 тисячі доларів. Експерти кажуть, що цей показник трохи завищений, і ціну потрібно буде скоригувати на 500 доларів вниз. Отже, земля на початковому етапі буде коштувати до 2 тисяч доларів за гектар.
На початку вартість землі у регіоні може становити 25 тисяч гривень за гектар, а її ціна на момент відкриття ринку буде близько 30 тисяч гривень
Серед причин називають той факт, що на першому етапі пропозиція може трохи випереджати попит. Річ у тім, що спочатку землю готові продавати від 10 до 15% власників паїв, і на ринок відразу може потрапити близько 4 млн гектарів. Тому можна припустити і падіння ціни через те, що покупці не зможуть «переварити» такий обсяг пропозиції.
Але з часом, коли частину землі викуплять, ціна поступово піде вгору. На скільки? Це буде залежати від бажання держави підтримувати прозорі правила гри - як на ринку землі, так у податковому законодавстві та захисту прав інвесторів.
А як в Європі?
Ще один метод оцінки землі передбачає порівняння вартості її оренди та кореляції в сторону орієнтовної ціни продажу. Як орієнтир беруть вартість землі в ЄС і дивляться, за скільки її можна орендувати. Наприклад, найдорожчий гектар – у Нідерландах, там за нього просять понад 60 тисяч доларів, а в оренду здають за 600 доларів на рік. А власник заробляє тільки 1% його вартості.Найвище співвідношення орендних ставок і цін – у Литві (4%) і Болгарії (близько 6%). У цих країнах ціни на землю відносно низькі порівняно з економічною віддачею. За оцінками «VoxUkraine», якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким самим, як в ЄС, можна передбачити, що середня ціна на землю складе близько 3 тисяч доларів за гектар.
Вплив факторів міста і лісу
Деякі земельні ділянки можуть продавати/купувати в десятки разів дорожче, ніж у середньому в Україні. І справа тут не в її врожайності, а в розташуванні.Як кажуть експерти, забудовники почнуть скуповувати сільгоспземлі навколо великих міст для подальшої зміни їхнього цільового призначення. Згодом там будуть будувати житлові квартали або котеджні містечка. Якщо поруч є вся необхідна для цього інфраструктура, такі землі можуть продавати за цінами від 50 до 100 тисяч доларів за гектар.
Але будуть і ділянки, які доведеться продавати з дисконтом. Експерти кажуть, що землі, яким потрібна рекультивація – зарослі лісом чи заболочені, – коштуватимуть дешевше, аніж 1000 доларів за гектар.
0 коммент.:
Дописати коментар